21. Jak bezpiecznie kupić mieszkanie – cz. 1: Sprawdzenie księgi wieczystej

21. Jak bezpiecznie kupić mieszkanie – cz. 1: Sprawdzenie księgi wieczystej

Paweł i Ewa mieszkali niedaleko renesansowego piastowskiego zamku w zabytkowym Brzegu. Postanowili przeprowadzić się do Wrocławia, bo Paweł dostał tam świetną pracę, którą miał zacząć od września. Chcieli więc kupić tam nieduże mieszkanie na rynku wtórnym, ale takie, które nie wymagało remontu i kosztowałoby około 300.000 zł. Niestety ceny mieszkań we Wrocławiu były znacznie wyższe niż w Brzegu, zaś w interesującej ich dzielnicy Wrocławia wahały się one w granicach między 340.000 zł a 370.000 zł. Tymczasem udało im się znaleźć w upragnionej dzielnicy Wrocławia śliczne, wyremontowane mieszkanie za 300.000 zł, które wydawało się wprost idealne dla nich. Problem polegał jednak na tym, że mieszkanie to cieszyło się sporym zainteresowaniem i było rzeczą oczywistą, że w ciągu kilku dni właściciel z Wrocławia łatwo je sprzeda. Stan techniczny lokalu i jego lokalizacja nie budziły żadnych zastrzeżeń. Dlatego też jak tylko obejrzeli to mieszkanie od razu zdecydowali się na jego zakup i zawarli umowę przedwstępną i zapłacili właścicielowi zadatek w wysokości 10% ceny. Kilka dni później okazało się – kiedy zapoznali się szczegółowo z księgą wieczystą tego mieszkania – że wpisane tam jest prawo dożywocia na rzecz babci sprzedającego. Niestety pośpiech jest często złym doradcą. Jakie zatem kroki powinno się poczynić, aby bezpiecznie kupić mieszkanie?

Kiedy kupujemy mieszkanie z rynku wtórnego to bez wątpienia bierzemy pod uwagę wiele bardzo istotnych aspektów takich jak np. jego cena, stan techniczny, lokalizacja czy też sąsiedztwo. Niemniej jednak jako prawnik mogę stwierdzić, iż najważniejsze z punktu widzenia kupującego jest uprzednie sprawdzenie stanu prawnego nabywanej nieruchomości oraz bezpieczeństwo prawne przeprowadzonej transakcji. Jeśli bowiem mieszkanie jest w gorszym stanie to najczęściej – mniejszym bądź większym kosztem – można je jednak jakoś wyremontować, natomiast z reguły nie da się „naprawić stanu prawnego”. Zakup mieszkania dla wielu osób stanowi przecież największą transakcję życia i jest znacznie trudniejszy pod względem prawnym od kupna lodówki, telewizora, czy też samochodu. Jak bezpiecznie kupić mieszkanie ? Obrót nieruchomościami stanowi bowiem dużo droższą i społecznie bardziej doniosłą transakcję i dlatego też zgodnie z prawem ich sprzedaż jest znacznie bardziej rygorystyczna od sprzedaży innych rzeczy z wielu względów, z których najistotniejsze są dwa. Po pierwsze, każde umowne przeniesienie własności mieszkania (czy to np. w drodze sprzedaży, zamiany, czy też darowizny) wymaga formy aktu notarialnego ze względu na bezpieczeństwo prawne obrotu nieruchomościami, a zatem nie wystarcza tu zwykła forma pisemna umowy. Po drugie, większość nieruchomości w Polsce ma założoną księgę wieczystą (niestety jeszcze nie wszystkie). Czym zatem jest księga wieczysta? Otóż jest ona publicznym rejestrem, prowadzonym przez Sądy Rejonowe (Wydziały Ksiąg Wieczystych) i dostępnym dla każdego, który zawiera istotne informacje na temat danej nieruchomości.

W jaki sposób sprawdzić księgę wieczystą kupowanego mieszkania

W pierwszej kolejności proszę zatem koniecznie pamiętać o tym, że jeżeli obejrzeliśmy już jakieś mieszkanie i jesteśmy nim potencjalnie zainteresowani to od razu trzeba poprosić właściciela o numer księgi wieczystej (nie podpisuj wcześniej żadnej umowy przedwstępnej). Następnie należy wejść przez internet na stronę: „ https://ekw.ms.gov.pl ”, na której wybieramy opcję „Przeglądanie księgi wieczystej”, dzięki czemu po wpisaniu numeru księgi wieczystej możemy za darmo sprawdzić stan prawny interesującego nas mieszkania (na razie jeszcze nie wszystkie księgi są dostępne w internecie, ale zdecydowana większość). Możemy przy tym wybrać jedną z dwóch opcji, tj. „Przeglądanie aktualnej treści księgi wieczystej” (co na tym etapie jest wystarczające, gdyż pokazuje obecny stan prawny tej nieruchomości), albo też „Przeglądanie zupełnej treści księgi wieczystej” (co pokazuje nie tylko aktualny stan prawny tej nieruchomości, ale też przeszły, np. jeszcze wcześniejszych właścicieli, historię mieszkania, itp.).

Jakie informacje znajdziemy w księdze wieczystej

Jak zatem wygląda księga wieczysta mieszkania i co możemy w niej znaleźć? Otóż odczytanie księgi wieczystej jest stosunkowo proste, gdyż składa się ona z 4 działów. I tak:

a) w dziale I (pierwszym) jest przede wszystkim oznaczenie i opis lokalu, w tym m.in. położenie, adres, przeznaczenie, opis lokalu – liczba i rodzaj pomieszczeń (np. 2 pokoje, kuchnia, łazienka) oraz pomieszczeń przynależnych (np. piwnica, komórka) i powierzchnia, zaś w dziale I-SP jest spis praw związanych z własnością, np. udział we współwłasności gruntu i częściach wspólnych budynku.

b) z działu II (drugiego) dowiemy się, kto jest właścicielem nieruchomości (np. może być też kilku współwłaścicieli) i w jakim udziale procentowym (np. Jan Kowalski i Adam Nowak po ½ udziału),

c) w dziale III znajdziemy m.in. wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych, z wyjątkiem hipotek, wpisy ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością oraz wpisy innych praw i roszczeń

d) w dziale IV są wpisy dotyczące hipotek.

Dział III i IV księgi wieczystej

Z punktu widzenia kupującego najbezpieczniej jest, gdy brak jest jakichkolwiek wpisów w dziale III i dziale IV księgi wieczystej (tzn. gdy działy te są zupełnie „czyste”). Każdy wpis w dziale III lub w dziale IV oznaczać bowiem może spory problem dla kupującego, choć go jeszcze nie dyskwalifikuje. Dlatego też – jeżeli kupujący sam nie zna się na tym – to na wszelki wypadek proponuję od razu zrezygnować z zakupu takiej nieruchomości. I tak przykładowo, w dziale III mogą być wpisy takie jak: zakaz zbywania lub obciążania nieruchomości, zajęcie nieruchomości przez Komornika w postępowaniu egzekucyjnym, ostrzeżenie o niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, roszczenie z tytułu umowy przedwstępnej o przeniesienie własności nieruchomości czy też np. prawo dożywocia na rzecz babci sprzedającego. Uważaj też, kiedy w dziale IV pojawi się jakaś hipoteka. Istota hipoteki polega bowiem na tym, że wierzyciel hipoteczny może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, a zatem także z zakupionego przez Ciebie mieszkania. Osobiście jednak uważam, że istnienie wpisów w dziale III i IV niekoniecznie musi całkowicie dyskwalifikować zakup takiego mieszkania (choć powinno stanowić „czerwoną lampkę” ostrzegającą), ale kupujący powinien od razu udać się do prawnika, aby dowiedzieć się, czy da się sensownie rozwiązać ten problem. Czasami można bowiem nawet kupić mieszkanie z hipoteką w okazyjnej cenie, ale trzeba wtedy porozumieć się z wierzycielami hipotecznymi i jest to bardziej skomplikowane. Pytanie tylko, czy warto w to wchodzić.

Co istotne, na wszelki wypadek sprawdź też koniecznie księgę wieczystą tuż przed samym zakupem nieruchomości u notariusza (np. pół godz. wcześniej), aby nie okazało się, że inny stan figurował w tej księdze kiedy negocjowałeś umowę z właścicielem, a inny był kilka dni później w dniu podpisywania aktu notarialnego.

Ten odcinek bloga jest pierwszą częścią opowiadającą o tym, jak bezpiecznie kupić mieszkanie. Zachęcam Cię do lektury kolejnych części, w których będę wyjaśniał szczegółowo całą procedurę zakupu mieszkania na rynku wtórnym.

Jeżeli Państwu podoba się idea niniejszego bloga to proszę o jego udostępnienie, polubienie lub skomentowanie – dzięki temu ma on szanse dotarcia do szerszego kręgu odbiorów, a być może wśród nich są osoby, które bardzo potrzebują zawartych w nim informacji.

Copyright © 2019 Rafał Ganowski

Ten post ma 2 komentarzy

  1. Dziękuję za wartościowy i praktyczny temat, który mi osobiście bardzo się przyda. Proszę powiedzieć, kiedy opłaca się kupić mieszkanie z hipoteką?

    1. Z tym bywa różnie, ale trzeba uważać, choć zdarzają się okazje. Generalnie mieszkanie z obciążeniem hipotecznym opłaca się kupić wówczas, gdy cena zakupu jest niższa niż różnica między wartością rynkową mieszkania a wysokością hipoteki.

Dodaj komentarz

Close Menu