65. Umowa o roboty budowlane – Jak prawidłowo ją sporządzić? Cz.2 – Roboty dodatkowe, odbiory i kary umowne

65. Umowa o roboty budowlane – Jak prawidłowo ją sporządzić? Cz.2 – Roboty dodatkowe, odbiory i kary umowne

Zdzisław, właściciel małej firmy budowlanej, który budował obiekt budowlany dla spółki XYX, miał już serdecznie dość tej roboty. Prace budowlane miały już ponad dwumiesięczne opóźnienie. Zdaniem Zdzisława, wszystkiemu winna był spółka XYZ. Nie dość, że nie zapewnili mu jako wykonawcy dostępu do wody na budowie z wodociągów (co było konieczne) to jeszcze mieli ciągle problemy z terminowym dostarczaniem materiałów budowlanych na budowę, zaś umowa o roboty budowlane wprost wskazywała, że był to ich obowiązek. Ponadto, w trakcie prac okazało się, że konieczne są zmiany w projekcie budowlanym, co mogło przedłużyć je o jeszcze kilka miesięcy. Co więcej, spółka XYZ była już o ponad miesiąc spóźniona z zapłatą kwoty 31.000,00 zł za do tej pory wykonane roboty. Zdzisław udał się więc do adwokata, który poradził mu, aby skorzystał w możliwości odstąpienia od umowy oraz naliczenia kar umownych tej spółce z powodu odstąpienia od umowy z przyczyn leżących po stronie Wykonawcy.

Jako adwokat sporządzający umowy w obrocie gospodarczym niejednokrotnie spotykałem się z sytuacją, że źle skonstruowana umowa o roboty budowlane może stać się przyczyną powstania wielu niejasności lub problemów, a także dużych strat finansowych dla stron, które budują dom lub inny obiekt budowlany, albo też przeprowadzają remont budynku. Dlatego też stanowczo odradzam korzystanie z wzorów hurtowo wiszących w internecie, lecz radzę przygotować indywidualnie umowę pod konkretną budowę. Dobra umowa powinna być bowiem jak garnitur, tj. skrojona na miarę dla konkretnego klienta. W przypadku budowy domu lub też innego obiektu chodzi zwykle o znaczne kwoty pieniężne, zaś zła umowa może spowodować ogromne straty finansowe i dlatego też nie powinno się oszczędzać na niej.

Co zatem powinna zawierać dobra umowa o roboty budowlane?

Terminy realizacji

W umowie powinno się określić termin wykonania obiektu budowlanego i zgłoszenia przez Wykonawcę przedmiotu umowy do odbioru. Jest to tzw. termin końcowy.

Strony mogą jednak także ustalić terminy zakończenia poszczególnych etapów prac. Dzieje się tak zwykle w sytuacji, gdy strony umówiły się, że inwestor będzie płacił wynagrodzenie częściami po zakończeniu poszczególnych etapów budowy.

Warto także określić w umowie termin przekazania Wykonawcy przez Inwestora terenu budowy, gdyż od tego momentu Wykonawca ma możliwość realizacji umowy, a także przechodzi na niego ryzyko szkód na budowie.

Ponadto, strony często przewidują w umowie, w jakich przypadkach Wykonawca ma możliwość wydłużenia terminu zakończenia realizacji obiektu w razie niemożności jego dotrzymania z przyczyn niezawinionych przez Wykonawcę (siła wyższa, warunki atmosferyczne, itp.).

Obowiązki stron

W umowie warto także zawrzeń paragraf wskazujący jasno i precyzyjnie rozmaite obowiązki obydwu stron, które wprawdzie nie stanowią samego przedmiotu umowy, ale są istotne.

Obowiązki te mogą być bardzo różnorodne. I tak przykładowo można tu zawrzeć takie obowiązki jak np. obowiązek wprowadzenia i przekazania terenu budowy, wskazanie miejsca poboru wody i energii elektrycznej, wydanie pozwolenia na budowę oraz dziennika budowy, zabezpieczenie placu budowy przed kradzieżą i dewastacją, itp.

Roboty dodatkowe lub zamienne

W praktyce bardzo często zdarza się, iż w trakcie budowy okazuje się, iż pojawiła się konieczność wykonania robót dodatkowych lub zamiennych, które nie zostały przewidziane w umowie. Wówczas niejednokrotnie powstaje konflikt między Inwestorem a Wykonawcą, gdyż roboty dodatkowe lub zamienne zwykle powodują przesunięcie terminu zakończenia robót, a także generują dodatkowe i nieprzewidziane w umowie koszty. Zwykle powstaje problem, kto ma za te roboty zapłacić, a także powstaje problem, czy z tytułu opóźnienia realizacji przedmiotu umowy należą się kary umowne. Dlatego też proponuję, aby w umowie wprost uregulować taką sytuację, a także procedurę zachowania się w razie jej wystąpienia.

Materiały budowlane

Umowa o roboty budowlane bezwzględnie powinna określić, czy wynagrodzenie Wykonawcy zawiera w sobie także i koszt materiałów budowlanych, kto kupuje i dostarcza materiały budowlane, a także jaka ma być ich jakość oraz ilość.

Ubezpieczenie

W praktyce podczas budowy bardzo często zdarza się, że inwestor oczekuje od wykonawcy posiadania ubezpieczenia OC oraz ubezpieczenia ochrony prawnej z tytułu prowadzonej działalności. W takiej sytuacji zwykle strony w umowie wprost wskazują, że Wykonawca posiada aktualną polisę ubezpieczeniową o podanym numerze, a także zobowiązuje się zawrzeć nową umowę ubezpieczenia w razie zakończenia okresu obowiązywania poprzedniej .

Odbiory

Odbiór w prawie budowlanym i cywilnym ma bardzo istotne znaczenia z prawnego punktu widzenia i dlatego należy prawidłowo określić procedurę dokonania odbioru.

Jakie są rodzaje odbiorów? Najczęściej mamy do czynienia z dwoma rodzajami odbiorów, tj. odbiorem końcowym (najważniejszym, po ukończeniu całego przedmiotu umowy, np. obiektu budowlanego) oraz odbiorami częściowymi (po zakończeniu poszczególnych etapów robót). Ponadto, czasami strony dodatkowo przewidują tzw. odbiór robót podlegających zakryciu.

W umowie najczęściej określa się tryb powiadamiania o odbiorze. Umowa zwykle wskazuje, w jaki sposób (w jakiej formie) wykonawca powinien zgłosić inwestorowi gotowość do odbioru robót (np. wpis w dzienniku budowy, pismo, itp.), jakie należy przedłożyć dokumenty do rozpoczęcia czynności odbioru, w jakim terminie inwestor ma obowiązek przystąpić do odbioru tych robót, co się stanie, gdy strona nie stawi się na odbiór, itp.

Odpowiedzialność odszkodowawcza i kary umowne

W praktyce najczęściej spotykaną formą odpowiedzialności stron są kary umowne, choć oczywiście zdarza się także odpowiedzialność odszkodowawcza na zasadach ogólnych, albo też konstrukcja mieszana (strony przewidziały możliwość żądania odszkodowania przekraczającego wysokość kary umownej).

Kary umowne są o tyle wygodne dla stron, że nie ma w tym wypadku konieczności udowadniania wysokości szkody, gdyż strony umawiają się na określoną wysokość kary umownej. Zwykle wysokość ta jest procentowa w stosunku do wartości przedmiotu umowy. W jakich zatem sytuacjach stronie najczęściej należy się kara umowna?

I tak, strony często w umowie przewidują, iż Wykonawca zapłaci Inwestorowi karę umowną np. w razie zwłoki w dotrzymaniu terminu zakończenia budowy albo zwłoki w usuwaniu wad stwierdzonych w okresie rękojmi lub gwarancji, zaś Inwestor zapłaci Wykonawcy karę umowną w razie zwłoki w przekazaniu terenu budowy albo też zwłoki w przeprowadzeniu odbioru końcowego.

Oczywiście sytuacje, w których strony przewidują kary umowne mogą być bardzo różne, niemniej jednak powinno się każdy taki zapis i jego prawidłowość skonsultować wcześniej z adwokatem.

Przeczytaj inne odcinki bloga na temat umowy o roboty budowlane

Ten odcinek bloga jest drugą częścią opowiadającą o tym, jak prawidłowo sporządzić umowę o roboty budowlane. Zachęcam Cię do lektury pozostałych części, w których wyjaśniam szczegółowo poszczególne etapy konstrukcji tej umowy.

Pozostałe części:

Cz. 1 Przedmiot i wynagrodzenie – czytaj

Cz. 3 Gwarancja, rozliczenie i rozwiązanie umowy – czytaj

Jeżeli podoba Ci się idea niniejszego bloga to proszę o jego udostępnienie, polubienie lub skomentowanie – dzięki temu ma on szanse dotarcia do szerszego kręgu odbiorów, a być może wśród nich są osoby, które bardzo potrzebują zawartych w nim informacji. Polecam także zapisanie się na mojego Newslettera – wtedy nie umknie Ci żaden odcinek tego bloga, a także polubienie mnie na Facebook-u.

Powyższe zdjęcie wykonałem w Barcelonie i przedstawia ono bazylikę Sagrada Familia autorstwa Antonio Gaudiego, której budowę rozpoczęto w 1882r. i trwa ona do dzisiaj.

Copyright © 2021 Rafał Ganowski

Dodaj komentarz