24. Jak bezpiecznie kupić mieszkanie – cz. 4. Umowa ostateczna

Siedzący naprzeciwko nich potężny mężczyzna to był naprawdę „twardy” zawodnik. Określenie to nie wynikało z tego, że mężczyzna miał ponad metr dziewięćdziesiąt wzrostu, ale przede wszystkim dlatego, iż bardzo ciężko się z nim targowało. Był po prostu świetnym negocjatorem, który łatwo zbijał ich wszystkie argumenty za obniżeniem ceny. Po długich negocjacjach Romek i Karolina jednak doszli z nim do porozumienia i ustalili warunki nabycia mieszkania w umowie przedwstępnej. Zgodnie z tymi ustaleniami, po miesiącu od jej zawarcia wszyscy spotkali się u notariusza i zawarli umowę przeniesienia własności mieszkania. Dzięki temu stali się właścicielami pięknego dwupokojowego mieszkania położonego 15 minut tramwajem od wrocławskiego Rynku. Zaraz po kupnie mieszkania, jeszcze u notariusza, odebrali klucze od sprzedającego i udali się do swojego nowo kupionego lokum. Ku ich zdziwieniu na miejscu okazało się jednak, że poprzedni właściciel z mieszkania zabrał meble i zdemontował wszystkie złote klamki oraz nowoczesne kontakty i żyrandole. Zadzwonili zaraz do niego, ale on nieuprzejmie odburknął im, że nie umawiali się, iż on je im zostawi i zaraz się rozłączył. W sumie to była prawda. To nie była jednak ostatnia niespodzianka ze strony Sprzedającego. Dwa miesiące później otrzymali od Zarządcy Wspólnoty Mieszkaniowej wezwanie do uregulowania zaległości w kwocie prawie 10.000 zł z tytułu nieuregulowanego funduszu remontowego, wody, śmieci oraz innych opłat związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Okazało się, że ich poprzednik przez prawie półtora roku nie płacił tych opłat. Ponownie zadzwonili do Sprzedającego, ale jego komórka była wyłączona. Trzy dni później otrzymali z ZUS-u pismo skierowane do jego byłej żony. Okazało się, że jest ona w ich mieszkaniu nadal zameldowana, a oprócz nich także jej dwójka małoletnich dzieci.

Wszyscy wiemy, że z reguły procedura zakupu mieszkania na rynku wtórnym może być długa i skomplikowana. W poprzednich odcinkach niniejszego bloga przedstawiłem kilka istotnych elementów takich jak np. sprawdzenie księgi wieczystej, zawarcie umowy przedwstępnej, czy też kwestie ewentualnego przekazania zadatku i dlatego zapraszam do ich lektury, gdyż stanowią one całość. Dziś zaś pragnę krótko opowiedzieć na temat samej sprzedaży mieszkania.

Negocjacja warunków umowy

Gdy zaczynamy poszukiwać mieszkanie należy wpierw zapoznać się z sytuacją na rynku w tym mieście, prześledzić jak najwięcej ofert w internecie i obejrzeć osobiście te najciekawsze, aby mieć jak największą skalę porównawczą, co umożliwi nam dokonanie właściwego wyboru – pod wpływem żelaznych faktów, a nie emocji.

Kiedy już rozmawiamy na temat zakupu konkretnego mieszkania ze sprzedającym zawsze warto negocjować. Dodam, że nie tylko samą cenę, lecz także szereg innych istotnych warunków transakcji, takich jak np.: termin wydania mieszkania (z reguły sprzedający potrzebuje jakiś czas na na wyprowadzkę lub nawet znalezienie dla siebie nowego lokum, albo my potrzebujemy czas na uzyskanie kredytu), najpóźniejszą datę zawarcia ostatecznej umowy przenoszącej własność, sposób i termin zapłaty ceny (przelew, gotówka, raty, zadatek, nr konta, itp.), czy też dokładny spis wyposażenia, które Sprzedający zostawi w lokalu (np. meble, żyrandole, itp.). Wszystkie te elementy warto ująć już w umowie przedwstępnej, aby uniknąć zaskoczenia, które spotkało Romka i Karolinę. Gdy jesteśmy potencjalnie zainteresowani mieszkaniem to należy też od razu poprosić właściciela o numer księgi wieczystej (przed podpisaniem umowy przedwstępnej) i następnie sprawdzić jego aktualny stan prawny w internecie na stronie: https://ekw.ms.gov.pl, zaś jeżeli stan prawny jest wątpliwy to lepiej zrezygnować od razu z tej nieruchości.

W zakresie technik negocjacji m.in. zakupu mieszkania mogę Państwu szczerze polecić lekturę książki autorstwa Wojciecha Woźniczka pt. „Negocjuj”. Jako ciekawostkę dodam, że z autorem można np. negocjować cenę tej książki.

Co powinien przedstawić sprzedający przed podpisaniem aktu notarialnego

Osobiście polecam, aby przed przystąpieniem do aktu notarialnego zażądać od sprzedającego zaświadczenia z Urzędu Gminy, że w tym mieszkaniu nikt nie jest zameldowany, najlepiej aktualnego na dzień sprzedaży. Może się bowiem okazać – jak było w przypadku Romka i Karoliny – że z mieszkania nie wymeldował się sprzedający lub członkowie jego rodziny albo że są tam zameldowane jeszcze jakieś inne osoby, czego on nie dopilnował.

Warto także zażądać od sprzedającego, aby przedstawił nam zaświadczenie od Zarządcy Wspólnoty Mieszkaniowej albo Spółdzielni Mieszkaniowej, iż na mieszkaniu nie ciążą jakieś inne zaległości. Może się bowiem okazać, że działy III i IV księgi wieczystej są wprawdzie „czyste”, ale na mieszkaniu spoczywają inne zaległości, nie wpisane do księgi wieczystej (np. z tytułu nieuregulowanego funduszu remontowego, ogrzewania, wody, śmieci lub innych opłat), które potem będziemy musieli spłacać za naszego poprzednika prawnego, co miało miejsce w wypadku naszych bohaterów.

Należy także zażądać oświadczenia od sprzedającego, że w mieszkaniu nie jest zarejestrowana żadna działalność gospodarcza, bo jeżeli jest to powinien on przedstawić zaświadczenie z Urzędu Skarbowego wskazujące na niezaleganie z podatkami.

Akt notarialny

Należy pamiętać, że ostateczna umowa sprzedaży mieszkania – która dopiero skutecznie przenosi na Kupującego własność lokalu – musi obligatoryjnie być zawarta w formie aktu notarialnego (gdy tymczasem umowa przedwstępna może być zawarta także w zwykłej formie pisemnej, choć w interesie kupującego jest jednak zawarcie jej także w formie aktu notarialnego).

Na wszelki wypadek należy sprawdzić także księgę wieczystą tuż przed samym zakupem nieruchomości u notariusza (np. pół godz. wcześniej), aby nie okazało się, że inny stan figurował w tej księdze wtedy, gdy negocjowałeś umowę z właścicielem, a inny był kilka dni później w dniu podpisywania aktu notarialnego.

Podczas transakcji sprzedaży nieruchomości notariusz powinien przeczytać na głos cały akt notarialny i jeżeli coś by się nie zgadzało to należy to od razu zgłosić notariuszowi, a jeżeli okazałoby się to jakimś problemem to lepiej nie podpisywać aktu notarialnego. Osobiście polecam także, aby poprosić wcześniej notariusza o przesłanie nam ostatecznej treści aktu notarialnego, który mamy podpisać, abyśmy mogli udać się do adwokata, który sprawdzi, czy w umowie nie ma jakiś niekorzystnych dla nas zapisów lub innych niespodzianek. Przy wysokich kosztach nieruchomości jej sprzedaż jest na tyle ważną, drogą i ryzykowną czynnością, iż koszt zwykłej porady prawnej jest przy niej symboliczny, przy czym ocena treści aktu notarialnego przez niezależnego prawnika pozwoli nam spać spokojnie.

Proszę pamiętać, że w kwocie, którą płacimy notariuszowi, jest od razu ujęte nie tylko wynagrodzenie notariusza, lecz także podatek VAT, opłata sądowa oraz podatek od czynności cywilnoprawnej (PCC), który wynosi aż 2 % ceny zakupu. Jeśli jednak kupujemy mieszkanie od przedsiębiorcy to kupujący zwolniony jest z PCC, dzięki czemu koszty te są niższe.

Protokół zdawczo-odbiorczy

Przy czynności odbioru mieszkania przez kupujących od sprzedającego polecam podpisać protokół zdawczo-odbiorczy, w którym warto zawrzeć takie elementy jak np. stan mieszkania (ewentualnie potwierdzony fotografiami), dokładny spis wyposażenia, które sprzedający zostawia w lokalu (powinien być zgodny np. z umową przedwstępną), czy też ilość odbieranych od sprzedającego kluczy do mieszkania, klatki schodowej, skrzynki na listy lub piwnicy.

Ten odcinek bloga jest czwartą częścią opowiadającą o tym, jak bezpiecznie kupić mieszkanie. Zachęcam do lektury poprzednich części, w których wyjaśniam szczegółowo poszczególne etapy procedury zakupu mieszkania na rynku wtórnym, a także do kolejnego odcinka.

Poprzednie części:

cz. 1 Sprawdzenie księgi wieczystej

cz. 2 Umowa przedwstępna

cz. 3 Zaliczka czy zadatek

Kolejna część:

cz. 5 Depozyt notarialny

Jeżeli podoba Ci się idea niniejszego bloga to proszę o jego udostępnienie, polubienie lub skomentowanie – dzięki temu ma on szanse dotarcia do szerszego kręgu odbiorów, a być może wśród nich są osoby, które bardzo potrzebują zawartych w nim informacji. Polecam także zapisanie się na mojego Newslettera – wtedy nie umknie Ci żaden odcinek tego bloga, a także polubienie mnie na Facebook-u.

Niniejsze zdjęcie wykonałem nad Jeziorem Hurona.