23. Jak bezpiecznie kupić mieszkanie – cz. 3. Zaliczka czy zadatek?

23. Jak bezpiecznie kupić mieszkanie – cz. 3. Zaliczka czy zadatek?

Ciemnoniebieski atrament z pióra powoli stygł na papierze. Tomek odczekał jeszcze chwilę i zaraz złożył swój podpis – tuż obok jeszcze świeżego podpisu Marzeny. I stało się! Właśnie zawarli umowę przedwstępną zakupu swojego pierwszego mieszkania. Minęło 6 miesięcy od ich ślubu i byli zachwyceni tym, że wyprowadzą się z mieszkania rodziców Marzeny i będą wreszcie mieszkali „na swoim”. Po długich negocjacjach udało im się ustalić ze sprzedającym – panem Stanisławem cenę dwupokojowego mieszkania niedaleko centrum Wrocławia na kwotę 300.000 zł. Potrzebowali jeszcze około miesiąca na uzyskanie kredytu z banku. Aby pan Stanisław wycofał ofertę z portalu z ogłoszeniami nieruchomości – zgodnie z umową przedwstępną – zapłacili mu zaliczkę w wysokości 10.000 zł. Pożegnali się z właścicielem mieszkania i uradowani wrócili do domu. Minęły trzy długie tygodnie, w tym czasie ciągnęła się jeszcze procedura uzyskania kredytu. W poniedziałek rano do Tomka nagle zadzwonił pan Stanisław. Rozmowa trwała tylko 5 minut, ale była bardzo burzliwa. Po jej zakończeniu twarz Tomka zrobiła się prawie purpurowa. Zdenerwowany wymamrotał do Marzeny: „Sprzedający zrywa z nami umowę, bo znalazł innego kupca na to mieszkanie za dużo wyższą cenę i właśnie przelał nam z powrotem naszą zaliczkę”.

Wielu z nas zapewne uważa, że „zaliczka” i „zadatek” są pojęciami tożsamymi. Tymczasem w rzeczywistości – mimo wielu podobieństw – tak nie jest, gdyż mają one zupełnie inny cel. Czy Tomek z Marzeną mogli więc jednak uniknąć w jakiś sposób tej sytuacji? Czym zatem różni się zaliczka od zadatku?

Czym jest zaliczka?

Otóż zaliczka jest jedynie częścią ceny za jakiś towar lub usługę, którą płacimy na zasadzie przedpłaty na poczet przyszłego świadczenia. Jeśli dojdzie do sprzedaży tego towaru lub usługi to kupujący dopłaci sprzedającemu różnicę pomiędzy ustaloną ceną a wpłacona zaliczką. I tak, w przypadku Tomka i Marzeny, którzy wpłacili zaliczkę w wysokości 10.000 zł, to gdyby jednak doszło do zawarcia umowy to musieliby on dopłacić 290.000 zł tytułem pozostałej części ceny. Jeżeli jednak z jakiegokolwiek powodu nie doszłoby ostatecznie do transakcji to wówczas sprzedający miałby jedynie obowiązek zwrócić kupującemu samą zaliczkę – nie ponosząc jednak konsekwencji z powodu zerwania umowy, chyba że w umowie strony przewidziały inny skutek.

Czym jest zadatek?

Całkowicie inny natomiast jest cel zadatku. Ma on bowiem charakter zabezpieczający, gdyż służy on wzmocnieniu pewności tego, że transakcja dojdzie do skutku. Zadatek również stanowi część ceny na poczet przyszłego świadczenia, tj. jakiegoś towaru lub usługi. Jeśli zatem dojdzie do transakcji to kupujący – podobnie jak w przypadku zaliczki – dopłaci sprzedającemu różnicę pomiędzy ustaloną ceną a wpłaconym zadatkiem.

Zupełnie inny jest natomiast skutek zadatku w wypadku niewywiązania się jednej ze stron z umowy. Zadatek dany przy zawarciu umowy oznacza bowiem to, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

Aby lepiej to zobrazować posłużmy się tu przypadkiem Tomka i Marzeny i załóżmy, że zamiast zaliczki dali oni sprzedającemu zadatek w kwocie 10.000 zł. I tak, gdyby sprzedający Stanisław znalazł innego kupca na to mieszkanie i nie wywiązał się z zawartej z nimi umowy przedwstępnej to wówczas mogliby oni z tego powodu od umowy odstąpić i żądać od niego podwójnej wysokości zadatku, czyli kwoty 20.000 zł. Jeżeli natomiast to Tomek i Marzena jako kupujący uchylaliby się od zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży mieszkania to wtedy Stanisław miałby prawo zachować otrzymany od nich zadatek w kwocie 10.000 zł.

Kwota zadatku stanowi zatem coś w rodzaju odszkodowania na wypadek, gdyby jedna ze stron nie wywiązała się ze swojego zobowiązania, a zatem ma on na celu zabezpieczenie i wzmocnienie zawartej umowy.

Kilka praktycznych uwag na temat zadatku

Celem rozstrzygnięcia wszelkich wątpliwości co do tego, czy mamy do czynienia w konkretnym przypadku z zadatkiem (a nie z zaliczką) osobiście proponuję, aby w umowie dotyczącej zadatku (np. umowie przedwstępnej) wprost określić, iż kwota wręczana przez kupującego stanowi „zadatek” i że „w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej”.

Proszę także pamiętać, że aby zadatek mógł być prawnie skuteczny to musi on być realnie wręczony drugiej stronie (np. gotówką lub wpłacony na konto), gdyż nie wystarczy tu sama umowa, że kupujący zobowiązuje się ten zadatek zapłacić sprzedającemu.

Dodać również trzeba, iż gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony to wówczas zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada.

Powstaje zatem pytanie, czy lepszy jest zadatek czy też zaliczka? Moim zdaniem to zależy od tego, co zamierzamy osiągnąć. Jeśli strona bierze pod uwagę możliwość wycofania się z umowy to lepiej zastrzec w umowie konstrukcję zaliczki. Jeżeli jednak któraś ze stron boi się tego, że druga strona może w przyszłości wycofać się z umowy to lepiej jednak zabezpieczyć się zadatkiem.

Ten odcinek bloga jest trzecią częścią opowiadającą o tym, jak bezpiecznie kupić mieszkanie. Zachęcam do lektury zarówno poprzedniej, jak też i kolejnej części, w których wyjaśniam szczegółowo poszczególne etapy procedury zakupu mieszkania na rynku wtórnym. Jeżeli Państwu podoba się idea niniejszego bloga to proszę o jego udostępnienie, polubienie lub skomentowanie – dzięki temu ma on szanse dotarcia do szerszego kręgu odbiorów, a być może wśród nich są osoby, które bardzo potrzebują zawartych w nim informacji.

Niniejsze zdjęcie wykonałem w Abu Zabi.

Copyright © 2019 Rafał Ganowski

Dodaj komentarz

Close Menu