22. Jak bezpiecznie kupić mieszkanie – cz.2. Umowa przedwstępna

22. Jak bezpiecznie kupić mieszkanie – cz.2. Umowa przedwstępna

Tylko 150.000 zł. Albo może i aż 150.000 zł? Ta „drobna” kwota brakowała im do zakupu ślicznego i już upatrzonego mieszkania we Wrocławiu za 350.000 zł, położonego ledwie 15 minut spacerkiem od Rynku. A Grzesiek i Ola mieli już uzbierane 200.000 zł, czyli około 60 % ceny. Grzesiek – wysoki, przystojny brunet – wiedział, że aby je kupić muszą najpierw sprzedać swoje niewielkie mieszkanko w Oławie, za które mogą dostać około 180.000 zł. Tylko że jeśli je sprzedadzą – a jednocześnie nie uda im się kupić tego we Wrocławiu – to nie będą mieli gdzie mieszkać. Z drugiej strony razem z żoną Olą byli świadomi tego, iż to wypatrzone mieszkanie we Wrocławiu zostanie sprzedane „od ręki”, bo cechowało je naprawdę wiele atutów: przede wszystkim miało świetną lokalizację, przystępną cenę, piękną okolicę i nie wymagało żadnego remontu. Nie chcieli jednak brać kredytu hipotecznego. Nie mieli przy tym miejsca, gdzie mogliby przenieść swoje rzeczy w tzw. okresie przejściowym. Jak kroki powinni oni zatem poczynić, aby bezpiecznie sprzedać swoje mieszkanie w Oławie i kupić to upatrzone we Wrocławiu?

Kiedy sprzedajemy swoje dotychczasowe mieszkanie i kupujemy kolejne, w którym chcemy zamieszkać, stosunkowo często zdarza się sytuacja, w której znaleźli się Grzesiek i Ola. Aby móc bezpiecznie rozwiązać ten problem moim najlepiej skorzystać z tzw. umowy przedwstępnej.

Istota i cel umowy przedwstępnej

Czym jest więc umowa przedwstępna? Otóż umowa przedwstępna jest umową, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy w przyszłości. Proszę więc pamiętać, że umowa przedwstępna tworzy zatem tylko zobowiązanie do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej, a wiec ma ona jedynie charakter zabezpieczający interesy stron.

Dodać należy, iż umowa przedwstępna może poprzedzać każdy rodzaj umowy (np. umowę najmu, darowizny, spółki, itp.), a nie tylko umowę sprzedaży nieruchomości.

Kiedy zatem zawiera się umowę przedwstępną? Otóż umowa przedwstępna jest zawierana przez strony wtedy, gdy zaistniały takie przeszkody faktyczne lub prawne, które w danym momencie wykluczają lub utrudniają zawarcie umowy nazywanej umową przyrzeczoną lub definitywną (w tym wypadku umowę sprzedaży mieszkania), a stronom zależy na stworzeniu stanu pewności, iż umowa przyrzeczona zostanie zawarta.

I tak, w przypadku Grześka i Oli taką przeszkodą faktyczną w zawarciu umowy definitywnej przenoszącej już teraz na nich własność mieszkania we Wrocławiu jest brak całości ceny (tj. brak 150.000 zł), wobec czego powinni oni zawrzeć umowę przedwstępną po to, aby Sprzedający miał pewność, że oni to mieszkanie od niego kupią, a jednocześnie oni zyskali czas na sprzedaż swojego dotychczasowego mieszkania w Oławie. Zwykle też banki wymagają przedstawienia umowy przedwstępnej przed złożeniem wniosku o kredyt hipoteczny.

Co powinna zawierać umowa przedwstępna?

Jakie więc elementy powinna zawierać umowa przedwstępna? Mianowicie umowa przedwstępna musi określać wszystkie istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, gdyż w przeciwnym razie nie będzie skuteczna.

Czym zatem są tzw. istotne postanowienia umowy przyrzeczonej? Otóż postanowieniami istotnymi umowy przyrzeczonej są wszystkie postanowienia konieczne, czyli te minimalne postanowienia umowy, których uzgodnienie jest niezbędne do dojścia tej umowy do skutku.

I tak przykładowo – w umowie przedwstępnej naszych bohaterów minimalnym wymogiem jest zobowiązanie się do zawarcia w przyszłości umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego i określenie co najmniej: stron umowy przyrzeczonej (np. Sprzedający: Jan Kowalski, Kupujący: Grzegorz i Olga, ich adresy, numery PESEL, itp.) oraz ich wzajemnych świadczeń (np. ze strony Sprzedającego: przeniesienie na rzecz Kupujących własności mieszkania położonego we Wrocławiu, przy ul. „X”, nr księgi wieczystej, a ze strony Kupujących: zapłata ceny: 350.000 zł). Jeżeli umowa przedwstępna zawiera te dwa elementy to jest już ważna i skuteczna.

Ale ponadto umowę przedwstępną można uzupełnić o inne dodatkowe postanowienia, które wprawdzie nie są koniecznymi wymogami dla jej ważności, ale warto jest zastosować. I tak, takimi dodatkowymi postanowieniami mogą być np.: termin zawarcia umowy przyrzeczonej (np. do 31 sierpnia 2019r.), warunek jej zawarcia (np. „pod warunkiem sprzedaży przez Kupujących mieszkania w Oławie przy ul. X do dnia 15 września 2019r.”), zadatek (np. zadatek w kwocie 10.000 zł), czy umowne prawo odstąpienia.

Forma umowy przedwstępnej

Wyjaśnić trzeba, że umowa przedwstępna może być zawarta w dowolnej formie, i to nawet wtedy, gdy jakaś szczególna forma jest wymagana dla umowy przyrzeczonej. I tak przykładowo wystarczy, aby Grzegorz i Ola zawarli umowę przedwstępną w zwykłej formie pisemnej, pomimo tego że definitywna umowa sprzedaży mieszkania dla swej ważności wymaga formy aktu notarialnego.

Jednak z punktu widzenia Kupujących warto jednak zawrzeć umowę przedwstępną w tej samej formie, która jest wymagana dla umowy definitywnej, a więc w tym wypadku w formie aktu notarialnego. Jeżeli bowiem strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej (np. Sprzedający) uchyla się od jej zawarcia, a umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, a w szczególności wymaganiom co do formy (np. formy aktu notarialnego), strona uprawniona (np. Kupujący) może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej przed Sądem. Wówczas prawomocne wyrok Sądu stwierdzający obowiązek Sprzedającego do złożenia oświadczenia woli o przeniesieniu własności nieruchomości na Kupujących, zastępuje to oświadczenie.

Termin zawarcia umowy przyrzeczonej

Strony już w umowie przedwstępnej mogą ustalić termin zawarcia umowy przyrzeczonej (np. do dnia 15 września 2019r.) i osobiście uważam, że to rozwiązanie jest najpraktyczniejsze. Jeżeli jednak termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony w umowie przedwstępnej, to powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli zaś obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Proszę jednak pamiętać, że jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można już żądać jej zawarcia.

Ten odcinek bloga jest drugą częścią opowiadającą o tym, jak bezpiecznie kupić mieszkanie. Pierwsza część znajduje się tutaj.

Zachęcam Cię do lektury kolejnych części, w których będę wyjaśniał szczegółowo dalsze etapy procedury zakupu mieszkania na rynku wtórnym.

Jeżeli Państwu podoba się idea niniejszego bloga to proszę o jego udostępnienie, polubienie lub skomentowanie – dzięki temu ma on szanse dotarcia do szerszego kręgu odbiorów, a być może wśród nich są osoby, które bardzo potrzebują zawartych w nim informacji. Niniejsze zdjęcie wykonałem w Dubaju w Zjednoczonych Emiratach Arabskich.

Copyright © 2019 Rafał Ganowski

Ten post ma jeden komentarz

  1. Panie Rafale, tak było jak napisał Pan na blogu. Umowa przedwstępna jest rzeczywiście bardzo ważna, bo jak kupowaliśmy mieszkanie to bank wymagał od nas wcześniejszego przedstawienia umowy przedwstępnej, aby udzielić nam kredytu. Woleliśmy jednak w formie pisemnej, aby nie płacić notariuszowi za kolejny akt notarialny.

Dodaj komentarz

Close Menu