64. Umowa o roboty budowlane – jak prawidłowo ją sporządzić? Cz.1 – Przedmiot umowy i wynagrodzenie

64. Umowa o roboty budowlane – jak prawidłowo ją sporządzić? Cz.1 – Przedmiot umowy i wynagrodzenie

Piotrek, właściciel małej firmy budowlanej, był znanym i powszechnie szanowanym fachowcem w dziedzinie budownictwa. Pewnego czerwcowego poranka otrzymał telefonicznie propozycję zbudowania nietuzinkowego domu dla Leszka – miejscowego milionera z okolicy. Następnego dnia pojechał więc do Leszka, aby omówić szczegóły. Proponowana wysokość wynagrodzenia ryczałtowego za budowę domu przekraczała nawet najśmielsze oczekiwania Piotrka. Pan Leszek miał już przygotowany wzór umowy. Piotrek był prostym człowiekiem, który dobrze znał się na swojej robocie, ale nie miał żadnego pojęcia o umowach, więc ją podpisał bez czytania. Tymczasem umowa o roboty budowlane zawierała wprawdzie wynagrodzenie ryczałtowe w umówionej wysokości, tyle że zapisano także w niej, iż wynagrodzenie to należy się wykonawcy za cały przedmiot umowy, nawet jeśli koszty po jego stronie okażą się wyższe, albo pojawią się roboty dodatkowe. Ponadto, umowa zawierała wysokie kary umowne na rzecz inwestora m.in. w razie opóźnienia z terminowym zakończeniem budowy. Piotrek zaczął więc budować dom zgodnie z umową. W trakcie budowy okazało się jednak, że pojawiły się różne niespodziewane okoliczności oraz roboty dodatkowe, przez co cała budowa opóźniła się o ponad 6 miesięcy. Pan Leszek zaczął więc naliczać kary umowne za każdy dzień opóźnienia, skutkiem czego firma Piotrka stanęła u progu bankructwa.

Jako adwokat sporządzający umowy w obrocie gospodarczym niejednokrotnie spotykałem się z sytuacją, że źle skonstruowana umowa o roboty budowlane może stać się przyczyną powstania wielu niejasności lub problemów, a także dużych strat finansowych. I to zarówno dla inwestora, jak też i wykonawcy, który buduje dom lub inny obiekt budowlany, albo też przeprowadza remont budynku. Dlatego też stanowczo odradzam korzystanie z wzorów hurtowo wiszących w internecie, lecz radzę przygotować indywidualnie umowę pod konkretną budowę. Dobra umowa powinna być bowiem jak garnitur, tj. skrojona na miarę dla konkretnego klienta. W przypadku budowy domu lub też innego obiektu chodzi zwykle o znaczne kwoty pieniężne, zaś zła umowa może spowodować ogromne straty finansowe i dlatego też nie powinno się oszczędzać na niej.

Co zatem powinna zawierać dobra umowa o roboty budowlane?

Prawidłowe oznaczenie stron

Stronami umowy o roboty budowlane jest przede wszystkim inwestor i wykonawca.

Dlatego też warto dokładnie określić:

a) strony (nazwę firmy lub też imię i nazwisko w przypadku osoby fizycznej),

b) adresy siedziby (w przypadku firm) lub miejsca zamieszkania stron (w przypadku osób fizycznych),

c) formę prawną (sp. z o.o., sp. j., itp.),

d) numer wpisu we właściwym rejestrze (np. KRS),

e) numery NIP stron,

e) a także dane osobowe osób działających w imieniu stron nie będących osobą fizyczną (np. prezes zarządu spółki „X” Jan Kowalski, nr PESEL, nr dowodu osobistego, itp.).

Dokładne określenie przedmiotu umowy

Prawidłowe określenie przedmiotu umowy jest kluczowym elementem umowy o roboty budowlane. Należy więc precyzyjnie określić:

a) jaki obiekt ma być zbudowany przez Wykonawcę (np. budynek mieszkalny jednorodzinnego, wielorodzinny, gospodarczy, część budynku, itp.),

b) w jakim stanie ma być oddany ten obiekt budowlany (np. stanie surowym otwartym, stanie surowym zamkniętym, stanie „pod klucz”, itp.).

W celu rozwiania wszelkich wątpliwości warto też w umowie dokładnie zdefiniować, co strony rozumieją np. pod pojęciem „stanu surowego otwartego”.

c) dokładne położenie miejsca, gdzie ma być wykonany obiekt budowlany (miejscowość, adres, numer działki, numer księgi wieczystej, itp.).

d) jasne wskazanie, że „obiekt budowlany ma być wykonany zgodnie z projektem budowlanym (nr projektu, data, autor, itp.) i z zasadami wiedzy technicznej”.

Projekt budowlany powinien bowiem stanowić załącznik do umowy i określać parametry techniczne i asortymentowe. Musisz jednak pamiętać, że w przypadku wątpliwości uważa się, że wykonawca podjął się wszystkich robót objętych projektem, dlatego też w Twoim interesie jest to, aby żadnych wątpliwości nie było.

e) jasne wskazanie, że inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia (o czym będzie niżej).

f) wskazanie technologii prac budowlanych oraz materiałów, które mają które maja być użyte.

Precyzyjne określenie wynagrodzenia Wykonawcy

Prawidłowe określenie wynagrodzenia wykonawcy jest najważniejszym elementem umowy o roboty budowlane z punktu widzenia wykonawcy, gdyż stanowi jego zapłatę za wykonane prace.

Strony mogą dowolnie określić sposób zapłaty wynagrodzenia, a zatem może być ono płatne w całości lub w części – w ratach lub po wykonaniu określonych etapów budowy, „z góry” lub po wykonaniu całości albo też części prac, itp.

Generalnie w przypadku wynagrodzenia wykonawcy możliwe są 2 modele wynagrodzenia – ryczałtowe i kosztorysowe (ewentualnie model „mieszany” między nimi). I tak:

a) W przypadku wynagrodzenia ryczałtowego strony umawiają się „na sztywno” na określoną kwotę i wykonawca nie może żądać podwyższenia wynagrodzenia, chociażby w czasie zawarcia umowy nie można było przewidzieć rozmiaru lub kosztów prac.

Jest to rozwiązanie preferowane przez inwestorów, który najczęściej „z góry” chcą wiedzieć, ile konkretnie zapłacą.

b) Natomiast w przypadku wynagrodzenia kosztorysowego strony określają wynagrodzenie na podstawie zestawienia planowanych prac i przewidywanych kosztów. Jeżeli w toku wykonywania obiektu budowlanego zmieniła się wysokość cen lub stawek obowiązujących dotychczas w obliczeniach kosztorysowych, każda ze stron może żądać odpowiedniej zmiany umówionego wynagrodzenia. Jednak nie dotyczy to należności uiszczonej za materiały lub robociznę przed zmianą cen lub stawek.

Jeżeli w toku wykonywania obiektu budowlanego zajdzie konieczność przeprowadzenia prac, które nie były przewidziane w zestawieniu prac planowanych będących podstawą obliczenia wynagrodzenia kosztorysowego, to wówczas kluczowe znacznie ma to, kto sporządził kosztorys (warto to zapisać w umowie). Jeżeli więc zestawienie sporządził inwestor to wykonawca może żądać odpowiedniego podwyższenia umówionego wynagrodzenia. Jeśli jednak zestawienie planowanych prac sporządził wykonawca to może on żądać podwyższenia wynagrodzenia tylko wtedy, gdy mimo zachowania należytej staranności nie mógł przewidzieć konieczności prac dodatkowych.

Wynagrodzenie kosztorysowe to zwykle rozwiązanie preferowane przez wykonawców, który najczęściej „z góry” nie są w stanie określić rozmiaru, czasu, zmienności cen i kosztów prac.

Materiały budowlane

Umowa o roboty budowlane bezwzględnie powinna określić, czy wynagrodzenie Wykonawcy zawiera w sobie także i koszt materiałów budowlanych, kto kupuje i dostarcza materiały budowlane, a także jaka ma być ich jakość oraz ilość.

Przeczytaj inne odcinki na temat umowy o roboty budowlane

Ten odcinek bloga jest pierwszą częścią opowiadającą o tym, jak prawidłowo sporządzić umowę o roboty budowlane. Zachęcam Cię do lektury pozostałych części, w których wyjaśniam szczegółowo poszczególne etapy konstrukcji tej umowy.

Pozostałe części:

Cz. 1 Przedmiot i wynagrodzenie – czytaj

Cz. 2 Roboty dodatkowe, odbiory i kary umowne – czytaj.

Cz. 3 Gwarancja, rozliczenie i rozwiązanie umowy – czytaj.

Jeżeli zaś interesuje Cię temat umowy deweloperskiej to wejdź tutaj.

Jeżeli podoba Ci się idea niniejszego bloga to proszę o jego udostępnienie, polubienie lub skomentowanie – dzięki temu ma on szanse dotarcia do szerszego kręgu odbiorów, a być może wśród nich są osoby, które bardzo potrzebują zawartych w nim informacji. Polecam także zapisanie się na mojego Newslettera – wtedy nie umknie Ci żaden odcinek tego bloga, a także polubienie mnie na Facebook-u.

Powyższe zdjęcie wykonałem w Dubaju.

Copyright © 2021 Rafał Ganowski

Dodaj komentarz