54. Jak bezpiecznie kupić mieszkanie – cz. 5. Depozyt notarialny

54. Jak bezpiecznie kupić mieszkanie – cz. 5. Depozyt notarialny

Niewielka, przeźroczysta kropla potu spłynęła po twarzy Szymona. Czy to wynikało z upału panującego w ten gorący lipcowy piątek, czy też może była to oznaka narastającego stopniowo zdenerwowania? W tym momencie olbrzymi drewniany zegar stojący w gabinecie notariusza wybił godzinę dwunastą. Było więc samo południe – Szymonowi przypomniał się klasyczny western z Gary Cooperem. Cofnął się myślami do wydarzenia sprzed 2 godzin. Rano o godz. 10.00 Szymon zapłacił przelewem na konto ciemnookiego Sprzedającego o nazwisku Szwarc kwotę 800.000 złotych. Był to cały dorobek życia Szymona i jego rodziny. W zamian za to w samo południe Sprzedający miał przenieść u notariusza własność pięknego domu na rzecz Szymona. Miał, ale nie przyszedł. A tymczasem mijały szybko kolejne minuty. Była już godzina 12.30, a Szwarca nadal nie było. Próbował do niego zadzwonić, ale po raz dziesiąty usłyszał komunikat: „Abonent ma wyłączony telefon lub jest poza zasięgiem”.

Ryzykowny moment dla każdej ze stron transakcji

Nie ulega wątpliwości, że przy sprzedaży nieruchomości są 2 kluczowe momenty: zapłata ceny oraz przeniesienie własności nieruchomości u notariusza (tj. podpisanie definitywnej umowy sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego). Dlatego też kolejność tych 2 zdarzeń jest bardzo istotna z punktu widzenia każdej ze stron, gdyż dla każdej z nich oznacza ona ryzyko:

a) Jeśli bowiem kupujący zapłaci cenę przed przeniesieniem własności nieruchomości to nie ma on 100 % pewności, że sprzedający przeniesie własność nieruchomości na kupującego (może np. mieć zawał, umrzeć lub też – jak uczynił to Szwarc – w ogóle nie przyjść do notariusza, a nawet uciec z pieniędzmi za granicę, co wprawdzie niezbyt często się zdarza, ale jest możliwe).

b) Jeżeli zaś najpierw sprzedający przeniesie własność nieruchomości na kupującego to nie ma on całkowitej pewności, że kupujący potem mu zapłaci cenę sprzedaży (a należy pamiętać, że ryzykuje w ten sposób, iż jeśli podpisze akt notarialny to w świetle prawa przestanie już być właścicielem, nawet gdyby sprzedający nie zapłacił mu ceny). Wprawdzie notariusz zwykle zabezpiecza interes stron zamieszczając w akcie notarialnym klauzulę o poddaniu się egzekucji, niemniej jednak Sprzedający nigdy nie ma pewności, że Kupujący rzeczywiście ma wystarczający majątek do wyegzekwowania tych pieniędzy.

Dlatego też dziś pragnę Cię zachęcić, abyś skorzystał z tzw. depozytu notarialnego. Jest to bardzo przydatna i praktyczna możliwość przewidziana w prawie, która czyni transakcję sprzedaży mieszkania znacznie bezpieczniejszą dla obydwu stron. Przy okazji dodam, że w 31. odcinku mojego bloga wymieniłem 10 zdradliwych zapisów w umowie, na które warto zwrócić uwagę przed jej podpisaniem – czytaj.

Na czym polega istota depozytu notarialnego?

Depozyt notarialny jest prostym i świetnym rozwiązaniem, które pozwala uniknąć problemów prawnych Szymona przykładowo wskazanych powyżej. Na czym ono polega?

Otóż każdy notariusz – w związku z dokonywaną w jego kancelarii czynnością – ma prawo przyjąć na przechowanie pieniądze w celu wydania ich osobie wskazanej przy złożeniu (lub też jej następcy prawnemu np. spadkobiercy).

Jeżeli zatem dojdzie do transakcji np. przeniesienia własności nieruchomości w formie aktu notarialnego to notariusz powinien przelać Sprzedającemu cenę sprzedaży. Jeżeli zaś do niej nie dojdzie to wówczas notariusz powinien zwrócić pieniądze Kupującemu.

Należy pamiętać, że notariusz tylko przechowuje przekazane środki pieniężne, nie ma natomiast prawa zarządzania nimi, czy też pobierania od nich odsetek.

Jak to wygląda w praktyce?

Otóż najpierw notariusz spisuje protokół z przyjęcia depozytu. W protokole tym notariusz wymienia datę przyjęcia, ustala tożsamość osoby składającej (czyli Kupującego), datę mającego nastąpić wydania oraz imię, nazwisko i miejsce zamieszkania osoby odbierającej depozyt (czyli Sprzedającego).

Dodać trzeba, że w protokole przyjęcia depozytu Kupujący zwykle wskazuje termin i warunki wydania depozytu, a zatem pieniądze mogą być wypłacone przez Notariusza Sprzedającemu wyłącznie na podstawie tych ściśle wskazanych warunków.

Co istotne, dla udokumentowania czynności depozytu notariusz prowadzi specjalne konto bankowe, gdyż środki te nie mogą np. być wpłacane na jego prywatny rachunek bankowy.

Warto wiedzieć, że kwota depozytu nie musi być wpłacona jednorazowo przez kupującego, gdyż jeden depozyt notarialny może być np. wpłacany ratami przez niego.

Koszty depozytu notarialnego

Wprawdzie przyjęcie przez notariusza na przechowanie pieniędzy jest odpłatne, niemniej jednak uważam, że warto zapłacić tę kwotę, gdyż w tym wypadku strony uzyskujemy za to bezpieczeństwo transakcji, które jest w tym wypadku kluczowe. Ile zatem to kosztuje?

Musisz wiedzieć, że notariusz ma tzw. stawki maksymalne za swoje czynności (tzn. nie może pobrać więcej niż ta stawka, ale zwykle pobiera mniej).

Otóż jeśli kwota wpłacana do depozytu notarialnego wynosi między 60.000 zł a 1.000.000 zł to wówczas maksymalna stawka notariusza nie może być wyższa niż połowa kwoty wynikającej z poniższego wzoru:

kwota 1.010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60.000 zł.

Ponadto, trzeba do tego doliczyć podatek VAT w wysokości 23%.

PRZYKŁAD

Kwota wpłacana do depozytu notarialnego wynosi 300.000 zł, a zatem nadwyżka powyżej 60.000 zł wynosi 240.000 zł.

1.010 zł + (0,4% * 240.000 zł) = 1.010 zł + 960 zł = 1.970 zł

Połowa maksymalnej stawki notarialnej to 985 zł netto, czyli 1.211,55 zł brutto.

1.970 zł * ½ = 985 zł netto

985 zł * 1,23 % = 1.211,55 zł brutto

Dlatego od kwoty depozytu notarialnego w wysokości 300.000 zł zapłacisz nie więcej niż 1.211,55 zł brutto.

Przeczytaj poprzednie odcinki na temat tego, jak bezpiecznie kupić mieszkanie

Ten odcinek bloga jest piątą częścią opowiadającą o tym, jak bezpiecznie kupić mieszkanie. Zachęcam do lektury poprzednich części, w których wyjaśniam szczegółowo poszczególne etapy procedury zakupu mieszkania na rynku wtórnym.

Poprzednie części:

cz. 1 Sprawdzenie księgi wieczystej

cz. 2 Umowa przedwstępna

cz. 3 Zaliczka czy zadatek

cz. 4 Umowa ostateczna

Jeżeli podoba Ci się idea niniejszego bloga to proszę o jego udostępnienie, polubienie lub skomentowanie – dzięki temu ma on szanse dotarcia do szerszego kręgu odbiorów, a być może wśród nich są osoby, które bardzo potrzebują zawartych w nim informacji. Polecam także zapisanie się na mojego Newslettera – wtedy nie umknie Ci żaden odcinek tego bloga.

Powyższe zdjęcie wykonałem w Ottawie.

Copyright © 2020 Rafał Ganowski

Dodaj komentarz

Close Menu